Pendant la location
Les charges et réparations locatives
La liste des charges locatives est définie au Décret n°87-713 du 26 août 1987 pris en application de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986. La liste des charges récupérables comprend notamment :
les dépenses liées à l’exploitation de différents services (ex : eau….)
l’entretien courant et les petites réparations sur les parties communes,
les taxes locatives (ex : taxes d’ordures ménagères...).
Un décompte des charges soit être transmis chaque année au locataire, les pièces justificatives devant être tenues à la disposition du locataire pendant un mois suivant l'envoi du décompte.
Modèle de courrier de demande de pièces justificatives
Modèle de courrier de contestation de charges
Le propriétaire dispose de 5 ans pour demander le paiement des charges.
Les réparations locatives sont prévues au Décret n°87-712 du 26 août 1987 et comprend notamment :
les parties extérieures dont le locataire a l'usage exclusif (entretien courant des jardins privatifs, terrasses, goutières.),
les ouvertures intérieures et extérieures (graissage gonds des portes et fenêtres ….)
les parties intérieures (nettoyage et réparation des parties dégradées par le locataire des peintures, papiers peints, revêtements de sol, placards et menuiseries)
les installations de plomberie entretien courant tel remplacement des joints des appareils de chauffage et d'eau chaude)
les installations électriques (remplacement des interrupteurs, prises de courant, fusibles, ampoules, baguettes et gaines de protection)
les autres équipements mentionnés dans le bail (entretien courant des frigo, machine à laver, climatisation)
Les frais facturés par les agences
Les agences immobilières facturent très souvent des frais que le locataire n’a pas à supporter :
frais d’établissement/d’envoi de quittances de loyer : article 21 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (pour les logements vides)
Modèle de courrier de demande de quittance
Frais de relance : article 32 de la loi du 9 Juillet 1991
Modèle de contestation de facturation des frais de relance
Augmentation de loyer
Le contrat de location peut prévoir une augmentation annuelle du loyer qui ne pourra pas être supérieure basé sur la référence de révision des loyers.
Pour les modalités de calcul, vous pouvez consulter le site de l'Insee
Par ailleurs, une augmentation peut avoir lieu à la suite de travaux d'amélioration que le bailleur fera exécuter à ses frais.
Dans ce cas une clause expresse doit être intégrée dans le bail fixant le montant de l’augmentation.
Lors du renouvellement de bail, s'il est manifestement sous-évalué, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables (3 références à fournir pour les communes de moins d’un million d’habitant, 6 pour celles de plus d’un million).
En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties saisit la commission de conciliation.
A défaut d'accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat pour fixer judiciairement le montant du loyer. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer éventuellement révisé.
L'augmentation est répartie sur plusieurs années de la manière suivante :
augmentation par un bailleur personne physique inférieure ou égale à 10 % : par tiers sur 3 ans,
augmentation par un bailleur personne moral inférieure ou égale à 10 % : par sixième sur 6 ans,
augmentation par un bailleur personne physique supérieur à 10 % : par sixième sur 6 ans.
Le droit de visite
Le contrat de bail peut prévoir un droit de visite du type annuel au propriétaire. Ce droit de visite ne doit pas être abusif, le propriétaire devant assurer la tranquillité de son locataire.
